再び不動産バブル崩壊はあるか？聞いてみた。

現在の不動産価格は１０年前の約２倍になっているそうです。しかし日本人の収入は３０年間上がっていません。外国人が購入しているとも言われていますが、一たび海外に変動があった場合、一気に不動産バブルが吹き飛ぶ恐れはありますか？

はい、ご指摘の通り、日本の不動産価格、特に都市部では過去10年で大きく上昇しています。一方で、日本人の平均収入が長期間にわたり停滞しているという状況も事実です。このような状況下で、海外からの資金流入が不動産価格を押し上げている一因であるという見方は多くあります。

ご懸念の「海外に変動があった場合、一気に不動産バブルが吹き飛ぶ恐れ」については、いくつかの側面から考える必要があります。

バブル崩壊の可能性を高める要因：

●外国人投資家の比率: もし現在の不動産市場が、実需以上に外国人投資家の投資マネーによって大きく支えられている場合、その国の経済状況や投資方針の転換（例えば、自国での不動産不況、金利上昇、為替変動、地政学的リスクの高まりなど）によって、日本への投資資金が一気に引き上げられるリスクは否定できません。
●投資目的の偏り: 購入目的が短期的なキャピタルゲイン狙いに偏っている場合、市場の雲行きが怪しくなると、売りが売りを呼ぶ展開になりやすいです。
●金融政策の変更: 国内外の金融政策の変更、特に金利の急上昇は、不動産ローンの負担増を通じて市場を冷え込ませる可能性があります。外国人投資家も、資金調達コストの上昇やより魅力的な投資先の出現により、日本の不動産から資金を引き上げる可能性があります。
●期待感の剥落: 「価格が上がり続ける」という期待感が薄れた場合、実需に基づかない投機的な買いは急速に縮小する可能性があります。

一方で、バブル崩壊のリスクを抑制する要因も考えられます：

●国内の実需: 特に都市部では、依然として住宅需要が存在します。外国人投資家がいなくなったとしても、国内の富裕層や一定の購買力のある層による実需が市場をある程度支える可能性はあります。
●投資家の多様性: 外国人投資家といっても、国や地域、投資目的は様々です。全ての外国人投資家が一斉に同じ行動をとるとは限りません。
●日本の不動産の魅力: 低金利環境、円安（外国人から見れば割安感）、治安の良さ、安定した社会インフラなどは、引き続き海外からの投資を引き付ける要因となり得ます。
●政府・日銀の対応: 急激な市場変動に対して、政府や日本銀行が何らかの対策を講じる可能性も考慮に入れる必要があります。

総合的に考えると：

現在の不動産価格の上昇が、実質的な価値向上や国内の実需だけでは説明しきれない部分があり、海外からの資金流入に支えられている面が大きいとすれば、海外の経済状況や投資家のセンチメントの変化によって、価格調整が起こる可能性は十分に考えられます。 それが「バブル崩壊」というほどの急激な下落になるかどうかは、上記のような様々な要因の組み合わせや、変動の引き金となる事象の規模にもよります。

特に、特定の国・地域の投資家に過度に依存している場合や、投機的な取引が過熱している場合は、そのリスクは高まると言えるでしょう。

現状では、不動産市場の動向や海外の経済情勢を注意深く見ていく必要があります。専門家の間でも、今後の見通しについては様々な意見があります。